【呼和浩特土地评估经验分享】工业用地评估方法（建议收藏）

制造业的大力推广，推动了工业土地的大规模要求，而且随着经济的蓬勃发展，呼和浩特土地评估这种需求是越来越多。需求的增长理当造成工业用地价格上涨，可是，工业土地的价钱一直处于低的水准上，交易价值在一定程度上背离了价值。工业土地经历了从行政部门划转到协议出让再从挂牌出让的出让方式，结合实际持续讨论工业土地的合理的价格。我国陆续出台了一些现行政策，在一定程度上明确了工业土地销售市场，抑制了价钱被严重小看的情况。

工业土地评价方法

1、土地使用权证归类

土地使用权证按类型分成全民所有、国有制二大类，其中国有包含转让、划转、租用、授权经营、作价出资五种，评定实践活动中常用的是转让、划转二种，别的几中商业用地由于非常罕见，拟独辟蹊径专题讲座，文中侧重于转让、划转二种所有权种类的评估论述。

2、土地使用权证价值构成

了解土地使用权证鉴定的基本取决于掌握土地使用权证价值构成，呼和浩特土地评估公司详细土地使用权证使用价值分成三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让。

出让地价值构成包含以上三部分；划拨地价值构成包含以上前二一部分，基本表述如下所示：

拆迁补偿款就是指针对原土地利用方赔偿，在乡村，赔偿目标包含土地资源自身（土地资源归属于生产要素，好似机械设备）、地上附着物（青苗费-并未收种的农业产品、房子、深水井、水果树等）、人员安置三部分，在城市里，赔偿目标大多为老旧的房地产业。

房屋拆迁补偿有二种形式进行：

一是由土地资源拟获得方是原土地利用方签署拆迁补偿协议，并把拆迁补偿款一次性支付给原土地利用方，本地国土局不参加这一过程，这时土地资源拟获得方是本地国土资源局签署的《国有土地出让合同》里的地价款为不彻底土地价格，仅包含土地出让金与基础设施配套费，此类情况多的是边远地区产生，土地资源为零星开发设计；

二是通过本地国土局和原土地利用方签署拆迁补偿协议，拟用地区不参加这一过程，拆迁补偿款根据本地国土局转让交到原土地利用方，这时《国有土地出让合同》里的地价款为彻底土地价格，包含拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让三部分，此类情况多的是近郊，土地资源为地方政府成片开发。

基础设施配套费就是指土地红线外通进水、排水、弱电、弱电安装、通道等需要收取的成本，有二种形式进行：

一是由地方政府制度建设，各种水、气主杆管道网及电缆线沿道路两侧铺装，工程项目不用拟用地区参加，只需向有关国土局交纳合同款，各市区都将颁布政策规定交纳规范。此类情况多的是较为成熟的规划区内。

呼和浩特土地评估二是通过拟用地区自行安排工程建设，比如将开闭站或配电站的电缆线自主引至用地红线里的变配电站，自主钻井采水等，此类情况多的是边远地区，这时基础设施配套费体现为项目成本，通常表现在固资-建筑物或管路中。

扣除基础设施配套费有一些空手套白狼的意味，尽管机场建设费早已撤销，但基础设施配套费不太可能被撤销。

土地出让就是指我国作为土地资源使用者应收取合同款以反映其他综合收益。

3、土地使用权证获得的一般方法

出让用地：本地国土局将可以利用土地资源通过媒体发布消息，拟用地区根据招、拍、挂方法（工业土地均为挂牌上市方法）参加竟价，拍得后，拟用地区和当地国土局签署《国有土地出让合同》，交纳地价款及房产契税，交纳完成后，获得《国有土地使用证》。

划拨用地：拟用地区向有关计委（国家发改委）递交新项目应用土地资源申请办理，审批后，下手开展房屋拆迁补偿工作中，完成后即获得《国有土地使用证》。