破产企业房地产如何评估？内蒙古房地产评估3分钟带你了解

随着社会主义市场经济的建立，内蒙古房地产评估的公平竞争和适者生存的市场机制逐渐形成。根据《中华人民共和国破产法》的规定，企业因管理不善造成严重损失，无法偿还到期债务，人民法院宣布企业破产。

债权人或者债务人申请破产后，依法取得资产评估资格的中介机构应当对破产企业的全部资产进行评估，确定企业是否有可能扭亏为盈或者确定企业的清算价格，以便于拍卖和处理破产企业的资产。

其中，房地产价值占破产财产的绝大多数。破产企业房地产评估的准确性与破产清算计划的科学制定有关，不仅有利于合理获得债权人的清算金额，而且可以有效地减少国有资产的损失。

如何做好破产企业的房地产评估，为清算组提供科学可靠的房地产价格，满足破产企业快速实现房地产的要求，已成为一个热点问题。

严格界定破产企业房地产的评估范围“破产财产”,对不属于“破产财产”企业的房地产不能作为评能作为评估对象。根据法律和政策，房地产作为破产内蒙古房地产评估公司评估财产的范围主要包括：破产企业所有的工厂、车间、其他房屋以及这些建筑所附的土地、建筑空间、绿地、道路等；破产企业依法取得的土地使用权。

企业免费取得的划拨土地使用权不属于破产财产；原则上，具有公益性质的房地产不得作为破产财产使用；作为担保的财产不属于破产财产。当担保价格超过其担保债务金额时，超出部分属于破产财产。

破产企业房地产处置办法

由于破产企业房地产处置的目的是偿还债务，不同的处置方法对评估结果有很大的影响。

对于具有广泛参与度和市场需求的房地产，可选择拍卖处置方式；对于市场需求有限且无法形成激烈竞争的房地产，可选择招标转让处置方式；对于产权关系复杂、位置偏远、折旧严重、面临拆迁等特殊房地产无法正常处置的房地产，应采用协议转让处置方式，以抓住有限的处置机会；对于具有巨大目标和实力参与竞争的市场需求很少的房地产，可以选择公开招标转让方式。评估人员需要进行深入细致的调查，了解房地产的功能和市场状况，而不是随意处置。

在处置破产企业的房地产时，应特别注意土地的处置。目前，我国破产企业的土地使用权主要通过行政划拨方式取得。企业在处置划拨土地使用权时，应当允许企业在支付一定比例的土地出让金后，将划拨土地纳入破产企业的财产，以偿还债务。根据国家土地管理局1992年3月8日发布的《土地使用权划拨管理暂行办法》第26条：“同时，考虑到国家、单位和个人的利益，转让费一般按不低于标定地价或成交地价的40%支付。如果成交地价低于标定地价，则按标定地价计算。”采用这种方法，从短期来看，国家做出了牺牲；从长远来看，这是必要的，也是可行的。

评估方法

就估价方法中的成本法而言，如果房地产的正常市场价格主要取决于效用而不是成本，那么房地产的实现价格与房地产开发成本之间的相关性就很小。收入法是将购买房地产作为一种投资，以其当前的收入价值来评估房地产的正常市场价值。作为一个需要在短期内强制实现的房地产，它显然只是一个属性“处理品”。购买“处理品”投资收益、投资风险应与正常房地产投资有较大差异，从而严重影响年纯收益和资本化率的价值。

根据《国有资产评估管理办法实施细则》第41条：“根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，清算价格法适用于经人民法院宣告破产的企业的资产评估。”

内蒙古房地产评估清算价格法是根据企业清算时资产的可变现价值来评价其重估价值的一种方法。其基本原理和方法与现行市场价格法相似，是现行市场价格法的一个特殊例子。

清算价格

破产企业房地产清算价格是以短期强制实现为目的的房地产销售中有可能形成的价格。与房地产公开市场评估价格一样，房地产清算评估价格也是一个理论价格，是评估人员在房地产销售中有可能形成的价格模拟和接近，目的是短期强制变现。

由于资产清算和变现的原因不同，变现的时限不同，资产变现的条件也不同，因此清算价格有三种不同的形式：强制清算价格、有序清算价格和续期清算价格。

强制清算价格是指资产所有人在短期内将失去对资产的控制和控制权，并按照快速强制出售和变现的方式清偿债务。强制清算价格与当前市场价格之间存在较大的数量差距。有序清算价格是指资产所有人在适当的期限内对资产进行清算、整理、宣传和销售，并选择买方变现资产的价格。有序清算价格一般略高于强制清算价格，但低于资产公平市场的当前市场价格。续期清算价格是指作为生产盈利能力出售的整体资产的清算价格。续期清算价格在本质上与现值收入的概念是一致的。但是，由于清算本身的强制性，续期清算价格明显低于现值收入，但通常高于有序清算价格。