呼和浩特土地评估对非完全出让土地市场价值评估方法解析！

呼和浩特土地评估以土地转让为例，讨论土地权益价值的构成、土地权益价值与市场价值的关系、土地权益价值与市场价值的适用和适用评价方法。随着我国经济改革的不断深化，越来越多的土地使用权和集体土地等非完全转让土地进入市场，以转让需要为目的的不完全转让土地的评估也越来越多。土地使用权等非完全转让土地的评估一直是行业的难点。从权益的角度来看

土地市场价值和权益价值的定义不完全转让。以土地土地为例：分配土地使用权所有人（以下简称分配土地所有人）是依法免费或以优惠价格获得土地使用权，分为两种类型，一种是批准，分配土地价格（以下简称分配土地），主要为经营性国有企业用地、个人分配住宅用地、住房用地等，另一种是不转让、抵押分配土地（以下简称不转让土地），如政府办公用地、军事用地、公益事业用地、公共基础设施用地等。

划拨土地一定要按补缴土地价格转换为完全转让土地（以下简称转让土地）才能在公开市场进行交易。因此，划拨土地的市场价值=转让土地的市场价值-完全转让土地的使用权所有者（以下简称转让土地所有者）以市场价格获得土地使用权，划拨土地在使用过程中也可以获得与转让土地相同的土地收入。以房地产租赁为例：两栋相同的办公楼，一栋建筑的土地使用权性质为完全转让土地，另一栋建筑的土地使用权性质为划拨土地，但市场租金相同，土地收入相等，市场租金与土地收入的水平与土地使用权的性质无关。从收入的角度来看，采用收入还原法计算的划拨土地收入价值大于划拨土地的市场价值，两者之间存在差异，这部分差异的本质是划拨土地的超额收入。

划拨土地同时具有市场价值和收益价值的双重价值，两种价值不相等。划拨土地时需要使用哪些价值？这应该是土地划拨等非完全转让土地评估纠纷的地方。

划拨土地所有人的单位或个人的身份一定要符合有关法律法规的要求。下表列出了几种非完全转让土地的类型及其所有人的特殊身份：土地类型持有人一定要具备的身份；国有企业、事业单位或者含有国有资产成分的股份制公司。；个人划拨住宅用地祖屋继承人。符合条件的单位职工，房改房划拨用地。符合相关产业政策要求的企业限制土地出让(协议土地出让)。软件园用地一定要是软件开发企业。农村宅基地一定要是农村户口。集体建设用地集体所有制企业或含有集体成分的股份制公司。军队用地军队。公立学校、医院等公益事业单位。可以看出，具有特殊身份的单位或个人可以持有相应类型的不完全转让土地使用权，身份属于土地使用权所有者的无形资产，在土地使用过程中可以获得超额土地收入，本文借用所有者权益一词表示更合适，因此：

划拨土地权益价值=划拨土地市场价值+划拨土地所有者权益，划拨土地的市场价值只是划拨土地权益价值的一部分。不同类型的划拨土地在交易过程中需要支付的土地价格也不同。其市场价值、所有者权益和土地权益价值也不同。所有者权益是划拨土地权益价值不可或缺的组成部分。其他类型的非完全转让土地的权益价值与之类似：限制转让土地权益价值=限制转让土地市场价值+限制转让土地所有者权益，其中；限制性转让土地市场价值=完全转让土地市场价值-应补缴土地价格。软件园土地权益价值=软件园土地市场价值+软件园土地所有者权益软件公园土地市场价值描述：软件公园土地的实质性目的是办公用地，软件公园房地产由政府公司开发建设，低于办公商品房（完全转让土地办公）市场价格，出售给符合软件开发企业政策要求的软件开发企业，土地使用权成本低于完全转让办公用地的市场价格。软件公园房地产可在房地产二级、三级市场转让，软件公园房地产转让，买方一定要符合入境条件，交易不需要支付土地价格，交易后仍保留软件公园土地性质，因此，呼和浩特土地评估哪家好软件公园土地市场价值是交易者有限的市场价值。

集体土地权益价值=集体土地市场价值+集体土地所有者权益，集体土地市场价值描述：根据政策要求，集体土地交易双方一定要是同一集体的成员，集体范围内的土地转让不需要支付土地价格，交易后仍保留集体土地的性质，集体土地的市场价值也是交易者有限的市场价值。这里提到的集体土地可以是集体住宅用地、集体建设用地、农业用地和其他类型或用途的集体土地。

对于国家机关用地、军事用地（包括租赁经营用地）、公共基础设施用地、公益事业用地，这些免费分配的土地不能转让，没有这些土地的交易市场，因此，这些土地没有市场价值，但这些不可转让的土地的一部分允许业主出租或承包，股权投资交给他人，如收费道路停车位、公园配套收费停车场、部队可出租房地产、公立学校医院食堂或配套食堂、政府PPP项目价格运营的公共基础设施用地等，这部分土地收入属于土地使用权所有者，因此：

不可转让土地权益价值=不可转让土地所有者权益，由于非完全转让土地在二、三级市场交易过程中受到限制，非完全转让土地的权益价值低于转让土地的市场价值，土地的还原利率高于转让土地的还原利率。除不转让土地外，非完全转让土地权益价值的价值介于转让土地的市场价值与非完全转让土地的市场价值之间。锚定区间价值有助于我们合理判断非完全转让土地的权益价值。

不同的价值类型适用于不同的评价目的。不同的评价目的和不同的价值类型。以下是几种常见的评价目的及其适用的价值类型：以非完全转让土地使用权的价格投资股份公司。投资后，土地所有人发生变更，但仍保留原土地使用权的性质，土地所有者权益相应转让。因此，以价格投资为目的评估的价值类型应为非完全转让土地的权益价值。类似地，还有国有企业重组或混合改革、PPP项目、企业合并或合资企业涉及的土地权益价值评估。

司法拍卖和抵押估价的价值类型是非完全转让土地的市场价值。需要支付土地价格才能转让的非完全转让土地或财产，一定要在司法拍卖后支付土地价格才能转让。土地价格支付后，非完全转让土地转让为转让土地。因此，司法拍卖的目的评价值是非完全转让土地的市场价值。抵押估价一定要考虑实现抵押时一定要支付的地价，因此抵押价值也是非完全转让土地的市场价值。

软件园土地和集体土地、拍卖、抵押处置、投标人、买方的身份仍有限，交易后保留原土地性质，所有者权益随产权转让给买方，抵押评估的价值类型为原土地性质的市场价值。不可转让土地使用权的市场价值不存在，也不能抵押。这类土地评估价值类型的本质是土地的所有者权益。

非完全出让土地的评估方法。理论上适用于非完全转让土地权益价值的评价方法包括市场比较法（称不可转让土地为比较法更合理）、收益还原法、成本接近法和剩余法。非完全转让土地主要伴随着经济活动的转让、企业重组、企业合并等经济活动，呼和浩特土地评估与其他资产合并交易、转让，可用实例很少，因此市场比较法使用较少。成本接近法的理论太多了。