集体土地评估业务很少，是由于目前呼和浩特土地评估行业没有形成统一

我们平时的土地评价业务大部分是国有土地使用权评价，主要有国有建设用地使用权转让价格评价、国有土地使用权抵押贷款评价、企业改革相关国有土地使用权价格评价等。

而且集体土地评估业务很少，一是由于集体土地流转的限制；二是由于目前呼和浩特土地评估行业没有形成统一、技术路线和评估方法等。

但近年来，由于城市化进程需要征用集体土地土地和放宽集体土地流转限制，涉及到许多评估工作，如农地、建设用地和未利用地。无论是集体土地还是国有土地，都有其客观价值。

目前，中国的土地所有制度分为两类，一类是城市土地，归国家所有；二，农村土地归农民集体所有。全国所有土地，享有完全占有、使用、收益和处分权；而集体所有土地，享有占有、使用、收益和有限处分权。具体来说，国有土地使用权可以自由公开交易，但集体土地只限于耕地或集体经济组织内的建设用地。

集体土地征用成为国有土地重新规划后，以招标方式转让，其土地使用权的权利价值变高。《中共中央关于推进农村改革发展一些重大问题的决定》(以下简称《决定》)保留土地由国家和农民集体所有的制度框架。同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一建设用地市场。

该决定打破了现有非农建设用地征用为国有的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。虽然《决定》中的非农建设用地只允许在集体成员中流动，但它确实充分肯定了集体建设用地的价值。

因此，仅从评估的角度，就集体建设用地使用权评估的技术路线和采用的评估方法进行了探讨

一，集体土地价格构成。

《中华人民共和国土地管理法》二条规定，国家对公共利益的需求可以征用集体所有土地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条规定:土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物和青苗补偿费由地上附着物和青苗所有者所有。征用农民集体所有土地，应当按照下列规定支付征用费用:(一)向被征用土地的村民委员会或村民小组支付土地补偿费；(二)向被征用土地上的房屋、青苗等附着物的所有者支付相关补偿费；(三)向被征用土地的农村村民支付配置补助费。

然后集体土地价格构成如下：土地取得费(包括土地补偿费、地面附着物和青苗补偿费、安置补助费、各种税费和管理费等)、土地开发费、相应的利息和利润以及土地增值收益等。

土地增值收益是根据区域土地改变用途、开发土地、满足建设用地条件和利用条件而产生的价值增加。土地增值的本质是土地性能的变化带来增值土地租赁呼和浩特土地评估价格。这种增值是因为农地变成了建设用地，新用地的土地收益远远高于原用地。

二，集体土地评估的技术路线和方法。

㈠集体建设用地。

在集体建设用地土地使用权流通这一特定的市场环境下，其流通和租赁案例丰富，分析了使用集体建设用地土地使用权的价格构成，应采用市场比较法、成本接近法、剩馀法、收益法进行评价，也可采用基准地价系数修正法进行评价。

一是宅基地使用权。

宅基地使用权是农村集体经济组织依法批准分配给其成员的集体建设土地使用权。让我们分析它的定义要点:

(1)权利属性，即集体土地使用权；

㈡权利主体，即农村集体经济组织成员；

㈢权利取得条件，即经依法批准；

㈣权利获取方式，即集体经济组织分配；

⑤用途有限，即建造住宅；

(五)权利存续状态，即无使用期限；

其它限制：土地使用规模的限制。

通过重点分析，宅基地使用权与国有规划住宅用地使用权相似，无偿或低成本取得土地使用权，无使用期限。如《决定》所述，将打破现有非农建设用地征用为国有的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位；并改革现有征用制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。这样就会出现宅基地使用权流转需要评估的情况。评估的理论和方法可以参考国有划拨住宅用地使用权的评估方法，体现农村集体建设用地与国有土地的同权同价。

考虑到集体建设土地使用权的评价呼和浩特土地评估哪家好，集体土地流通有很多限制，通过市场竞争价格表现价值不明显，在价值方面重点从成本构成方面进行分析。