日常呼和浩特土地评估报告除了按《城镇土地估价规程》的要求书写，估价师也容易遗漏这些项目

日常呼和浩特土地评估报告的除了按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》的要求书写外，估价师往往容易遗漏对一些项目的书写和披露，忽视对一些重点问题的分析，或者分析的不够充分、不到位。本文结合日常土地评估报告书写过程中容易遗漏和忽视的一些问题，按照土地估价技术报告（评估工作底稿）的各部分书写顺序，对其中几个重点项目从报告书写的充分性角度进行分析，并举例说明书写注意事项和方法。

另外结合估价方法中相关技术参数的确定探讨了估价过程中技术难点。估价报告的编写过程中需要特别注意的问题

（一）估价目的要符合相关法律法规的要求：估价目的时要注意思考是否符合相关法律法规的要求，如：出让土地转让目的的评估，按照《中华人民共和国房地产管理法》需要满足的条件为：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。不符合上述条件评估机构就不能出具以转让为目的的评估报告。另外还有未被征收拆迁完毕的土地出让、闲置土地抵押等估价目的要看是否符合法律法规的相关要求。

（二）估价期日的确定：注意特殊估价时点要求：如：抵押项目，按照《房地产抵押估价指导意见》第十条规定“房地产抵押价值时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日；调整用途或容积率补地价的项目，按照4号文，估价期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为主，征收拆迁项目，按照《国有土地上房屋征收评估办法》，估价期日为拆迁公告发布之日。

（三）地价定义：按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》，在地价定义处需描述估价对象所处市场条件是公开市场或特定市场，这一点是平常书写报告比较容易遗漏的地方。还有对于一些地区地价中不含耕地占用税，呼和浩特土地评估哪家好耕地占用税是土地成交后由竞得人支付，在地价定义内涵中应予以合理界定。

（四）底价决策建议：按照4号文，“在土地估价报告的估价结果部分，应有明确的底价决策建议及理由”。在实物操作中此部分的书写对于估价师来说还是比较难的，很多报告也写的很简单，没有分析，甚至有的一句话带过。那么此部分应该怎样书写才能真正的给委托方底价决策提供参考作用呢？个人认为，底价建议应从区域政策、土地成本及区域土地市场三个角度去分析，政策方面结合当地的供地政策、产业政策、协议出让低价、工业用地出让低价及基准地价等几个方面综合进行分析，将评估地价与相关政策规定的符合情况进行分析；

成本方面，一般情况下，工业用地供地价格与成本关联度较大，一般高于征地成本，政府收益较低，也有一些项目有招商引资特殊的优惠政策，可能供地价格低于征地成本，具体要结合项目特点进行分析和说明；对于商住类项目，一般价格取决于市场供求，与成本关联度没有工业用地大，并且供地价格远高于其成本，也有个别棚户区改造项目出让价格低于征地拆迁成本，此时便有一定的行政因素干预在里面，在说明时就要结合具体未来的社会效益等方面进行分析，另外还有棚户区改造项目，由于其前期成本非常高，按照不低于成本的原则供地会导致地价非常高，此类项目政府为了控制地价，出让时采用出让金挂牌的方式，在具体底价建议时应结合项目具体情况进行具体分析；土地市场方面，应充分分析估价对象所在区域土地市场成交情况（包括成交宗地的位置、容积率、价格等信息），呼和浩特土地评估价格必要时可列表显示成交宗地情况，并画出位置图，结合评估价格和区域土地市场成交情况，给出客观的底价建议。