呼和浩特土地评估的机遇与挑战

尽管已经有了《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）以及《农村集体土地价格评估技术指引》等标准，但新法之后呼和浩特土地评估价格，无论估价技术方法、路径以及咨询顾问业务都面临不少新的情况和问题，需要认真研究解决。

3.1 农用地承包经营权价格，即农用地使用权价格，基本就是《农用地估价规程》中的耕地价格、林地价格、园地价格等，但农地经营权价格与农地承包经营权价格如何区分，除了比较法容易区分外，在使用收益法等评估时如何区分需要认真研究，另土地承包权是成员权的一部分，不是物权类，评估师和评估机构不必在这方面瞎耽误功夫。

3.2 “征地区片价”的概念发生了变化。老规程中的征地区片价包含了农用地质量价格和社会保障价格；新法中的“区片综合地价”是确定征收农用地土地补偿费、安置补助费标准的依据，应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素评定，不再包含社会保障价格，也就是说农用地的征收价格=区片综合地价+社会保障费用及青苗补偿费。

3.3 区片综合地价不适用于集体建设用地、呼和浩特土地评估哪家好宅基地和未利用地征收价格的确定。集体建设用地征收价格应当按照集体建设用地使用权的市场价格及地上物重置价确定； 农民宅基地征收价格确定，应当采用重新安排宅基地及补偿建房费用，提供安置房，或者按照被征收的宅基地和农房价格进行货币补偿，同时提供搬迁、临时安置等费用补偿；集体未利用地征收价格，可按周边农用地综合区片地价的一定比例确定。

3.4 城镇土地估价中的“成本逼近法”等需要做出相应修订和调整。新法对土地征收价格确定原则做出上述调整后，成本逼近法中的“土地取得费”需要做出相应调整，即应按区域地类构成比例及相应地类征收价格水平（详见3.3），确定区域平均取得成本。

3.5 新法中涉及到的出让集体建设用地使用权价格、租赁集体建设用地使用权价格、作价入股集体建设用地使用权价格、联营集体建设用地使用权价格、集体建设用地征收价格、宅基地征收价格等评估，亟待在价格内涵、方法路径、参数选取、市场研判等理论和实务方面进行探索和规范。

3.6 新法涉及到的大量新的土地政策和规定，需要提高正确理解和集成应用，提升解决实务问题的能力，这一点，是当前不少评估师所欠缺的。

3.7 法理大于法条，评估师和评估机构呼和浩特土地评估公司需要时刻牢记土地管理的目的和初心，合理和集约利用保障社会经济发展用地，提升综合理解和解决疑难问题的能力。