干货分享：呼和浩特土地评估价值评估实务！

评估土地价值的方法有很多，包括成本接近法、基准地价系数修正法、收益还原法、市场比较法、假设开发法和路线价格法。呼和浩特土地评估公司主要介绍几种常用方法:

1、市场比较法：市场比较法是土地估价中基本、常用的一种估价方法，也是国际上通用的一种基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原则，将待估土地与有替代性的土地进行比较，并对近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格进行适当的修正，从而对待估土地的客观合理价格进行估算。市场比较法的理论依据是取代经济原则。

在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。两种以上具有相同市场替代关系的商品，由于相互竞争，其价格会相互牵制，从而趋于一致。市场比较法是指通过对具有相同替代关系的相似土地的交易价格进行修正，从而获得待估宗地的价格。

2、收益还原法：收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。它是一种将待估计土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原的方法。因为土地是可持续的，所以人们可以期待外来的土地收益。

当将这几年持续的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，就表现为土地价格。理论上，可以出售可持续的财产，也就是有市场价格。这个市场价格就是财产的现值，也就是未来纯收益的折现价值。简单意义上就是投资买一块土地获得的纯收益，相当于把这笔投资存入银行，每年获得的利息。这就是收益还原法的基本原理。

因为土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学收益，所以只是将这笔投资存入银行，每年获得的利息。这就是收益还原法的基本原理。由于土地还原法的基本原理。由于不同生产要素组合组合的结果，土地只是人类劳动、管理收益还原法，土地还原法。

3、成本接近法：成本接近法是以开发土地所花费的各种客观费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、应缴税款和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本接近法是从投资成本的角度来考察土地的价值，但它并不能完全反映土地的真实价值。由于土地的价值，主要取决于未来土地利用所产生的收益，而不取决于土地投资改造的成本。

成本接近法一般用于新开发的土地、呼和浩特土地评估价格工业用地、既无收益又无比例的公共建筑、公共用地的价格评估，在选择这种方法时要谨慎。基本公式：地价=土地收入+土地开发+税收+土地增值=土地成本+土地增值=土地成本+土地增值收入+土地增值收入+土地增值收入。

4、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本和相关费用、利息、利润和税收等，用价格余额来估算土地价格的方法。土地投资的目的是获得报酬，这种潜在的报酬决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地纯收益是从土地收益的土地因素中扣除，剩余法则是直接从资本化后的价格中扣除非土地因素的贡献。

剩余法主要用于具有开发价值的土地估价，一般有以下几种类型:

(1)代开发的土地估价；

(2)待拆迁改造的房地产估价；

(3)只将土地或房地整理直接使用的土地或房地估价；

(4)现有新旧房地产估价；

5、新旧房地产估价：有新旧房地产估价值的土地估价，收益还原法。收益还原法是在估算未来土地年度预期纯收益的基础上，将一定的还原率转换为估算期日收益的总和的方法。目前，《土地估价规程》已经明确规定了如何计算土地纯收益和转让土地价格，但对划拨土地纯收益的计算方法没有明确规定。因此，可以通过调查和估算土地属于同一地区的国有企业的土地租赁租金水平进行间接计算。

国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，这是国家权益在土地收益上的体现。因此，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以获得划拨土地的纯收益。经过区域因素和个别因素的比较修正，可以获得待估计划拨土地的纯收益。划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益，除土地还原利率。市场比较法。

可以预见，随着企业对划拨土地使用价格的认识越来越高，划拨土地使用价格呼和浩特土地评估哪家好。