服务咨询热线
158-4938-4314
0471-3452531
服务咨询热线
158-4938-4314
0471-3452531
联系人：吕经理
电话：15849384314 / 0471-3452531
邮箱：nmgzcpg@126.com
网址：www.nmgzcpg.com
地址：内蒙古呼和浩特市赛罕区新华汇大厦B座1509室
我们需要对一宗划拨土地进行估价，内蒙古土地评估的目的是为政府划拨土地提供价值参考依据。由于宗地位置非常偏僻，市场不发达，通过向当地自然资源局了解，近二十年都没有划拨土地价格实例。
根据自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》的通知：”划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。”对照《指导意见》，我们认为基准地价法、剩余法、收益法都不适合。所以我们准备采用成本逼近法和市场比较法。
但是，由于近二十年都没有划拨土地价格实例，以前行政划拨供地由用地方自己征地，国土局发划拨决定书，故内蒙古土地评估价区域内无划拨市场案例。所以，实际上市场比较法也是不能使用。因此我们要求当地自然资源局出具无划拨供地实例证明，作为不能采用市场比较法的依据，并证明五种方法中，只有成本法可以适用。请问这样是否可行？如果不行，怎么解决这一问题？
针对这个具体的项目，在选择方法时，可以考虑以下分析步骤：
1. 首先选择成本逼近法和市场比较法作为很好方法，因为在指引中这两种方法排在前面。
2. 通过分析，市场比较法不能使用，因为近十、二十年都未有划拨土地价款实例，当地自然资源局也出具了无划拨供地实例证明。如果没有当地管理部门的证明，对近6年之内的未有划拨土地价款实例的情况进行调查说明也可以。
3. 在公示地价系数修正法、收益还原法和剩余法中寻找替代方法。参考我上面的分析，相对于公示地价系数修正法、收益还原法，剩余法可能更有可能一些。所以，可以确定采用剩余法替代市场比较法。如果选用剩余法，要对剩余法的适用性及对其内蒙古土地评估价结果与客观结果的差距进行分析。
