在呼和浩特土地评估实务工作中,馀额法作为常用的评估方法被广泛应用。要想利用好剩余法,首先要了解房地产开发流程,了解房地产价格是如何构成的。针对不同的报价目的,要确定报价对象不同的地价内涵,算中对构成房地产价格的项目进行不同的处理。
不同估值方法的官方差异。剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。可应用于以下情况:①开发房地产或拆迁改造后开发房地产土地评价②只要将土地开发整理成可直接利用的土地评价③现有房地产地价的单独评价。
1、呼和浩特土地评估剩余法评价未开发土地时的公式。根据《城镇土地评价规程》(GB/T18508-2001),评价未开发土地时,剩馀法公式如下:评价土地价格=开发完成后的土地总价值或房地产总价值-项目开发成本-开发人员合理利益……公式1。
2、剩余法对现有房房地产项目土地公式。评价现有房地产项目土地时,剩馀法公式如下:现有房地产项目土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税…公式2。
其中公式1适用于上述第①、②种情况的土地评估,公式2适用于第③种情况的土地评估。两种官方较大的区别在于评估的地价是否包括房地产开发利润。
3.假设开发法的公式。根据《房地产评价规范》(GB/T50291-1999),使用假设开发法评价熟地价值时,公式如下:熟地价值=开发完成后的价值-熟地收取税金-熟地建设住宅的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税金-开发利润。假设开发法的公式与剩馀法的公式1相同,呼和浩特土地评估地价中扣除了开发利润。